Garantía de vivienda nueva en Colombia: qué cubre y cómo reclamarla
Recibiste tu apartamento, firmaste el acta de entrega y meses después aparece una humedad en una pared, una puerta que ya no cierra o una fisura que no estaba. La pregunta inevitable es: ¿esto lo cubre la constructora?
La respuesta corta es que probablemente sí, pero depende de qué falló y de cuánto tiempo ha pasado. Y hay algo que casi nadie explica bien: en Colombia la garantía de vivienda nueva no es una sola, son dos figuras distintas, con plazos y coberturas diferentes. Entender la diferencia es lo que separa un reclamo que prospera de uno que se cae.
Las dos garantías que protegen tu vivienda nueva
1. La garantía legal
Viene del Estatuto del Consumidor, la Ley 1480 de 2011, y está reglamentada por el Decreto 735 de 2013. Es la que usas en el día a día y tiene dos plazos distintos según lo que falle:
- Acabados: 1 año. Pisos, enchapes, pintura, carpintería, puertas, ventanas, griferías, aparatos sanitarios.
- Estabilidad de la obra: 10 años. Todo lo estructural, lo que compromete que la edificación se mantenga en pie y en condiciones de uso.
Esta garantía la reclamas directamente a quien te vendió, es decir, a la constructora o al enajenador.
2. El amparo patrimonial, también llamado garantía decenal
Lo creó la Ley 1796 de 2016, conocida como Ley de Vivienda Segura, y funciona distinto: es un mecanismo financiero, un seguro o una garantía bancaria que la constructora está obligada a constituir.
Cubre 10 años contados desde la expedición de la certificación técnica de ocupación, y responde cuando la edificación perece o amenaza ruina, total o parcialmente, por vicio de la construcción, vicio del suelo o vicio de los materiales. La cobertura equivale al valor de reconstrucción o reemplazo de la vivienda.
Aplica a proyectos de cinco o más unidades habitacionales, incluidos los de uso mixto con vivienda. Queda por fuera quien construye para uso propio y no transfiere ninguna unidad durante ese plazo.
La diferencia práctica: la garantía legal sirve para que te arreglen una humedad o una fisura. El amparo patrimonial es para el escenario grave, cuando el edificio está en riesgo.
Qué cubre la garantía de una vivienda nueva y por cuánto tiempo
| Qué falla | Plazo | Figura que aplica |
|---|---|---|
| Pintura, enchapes, pisos, carpintería, griferías, sanitarios | 1 año | Garantía legal, acabados |
| Redes hidráulicas, eléctricas, de gas (líneas vitales) | 1 año | Garantía legal |
| Estructura, cimentación, estabilidad de la edificación | 10 años | Garantía legal, estabilidad |
| La edificación perece o amenaza ruina por vicio de construcción, suelo o materiales | 10 años desde la certificación técnica de ocupación | Amparo patrimonial, Ley 1796 de 2016 |
Un detalle que conviene tener claro desde la entrega: los defectos que detectes el mismo día deben quedar por escrito en el acta. Lo explicamos en nuestro artículo sobre cuánto tarda la entrega de un apartamento nuevo y qué revisar ese día.
Qué no cubre la garantía
Aquí es donde se caen la mayoría de los reclamos. El amparo patrimonial, por norma, no responde por:
- Daños corporales o extrapatrimoniales.
- Daños a inmuebles vecinos o contiguos.
- Daños a bienes muebles, es decir, a tus cosas.
- Daños derivados de modificaciones que tú hiciste después de la certificación, salvo obras hechas para evitar la ruina.
- Daños por mal uso o falta de mantenimiento.
- Daños por incendio, terremoto, inundación u otros agentes externos.
- Árboles, construcciones provisionales e inmuebles por destinación.
Los dos puntos que más reclamos tumban son el mal uso y las modificaciones. Si tumbaste un muro, cambiaste una red o remodelaste el baño, los daños asociados a esa intervención dejan de ser responsabilidad de la constructora.
Cómo reclamar la garantía a la constructora, paso a paso
El Decreto 735 de 2013 fija un procedimiento de reclamación directa. Funciona así:
- Reclama por escrito y dentro del plazo. Tienes que informar el defecto antes de que venza la garantía: 1 año para acabados, 10 para estabilidad. Hazlo por un medio que deje constancia, como correo electrónico o radicado físico con sello.
- Documenta. Fotos con fecha, descripción de qué falla y desde cuándo, copia de la escritura y del acta de entrega.
- Visita de verificación. La constructora debe hacer una visita para verificar el defecto dentro de los 5 días siguientes al reclamo.
- Espera la respuesta. Tiene 10 días hábiles para responder si se trata de acabados, y 30 días hábiles si se trata de estabilidad de la obra. Ambos plazos son prorrogables según la complejidad del caso.
- Si no responde o niega el reclamo, puedes acudir a la Superintendencia de Industria y Comercio, que es la entidad competente en materia de protección al consumidor.
Un consejo práctico: reclama apenas detectes el problema, no cuando esté por vencerse el año. Una humedad pequeña atendida a tiempo es un arreglo menor; la misma humedad once meses después puede haber dañado pisos y carpintería, y ahí la discusión sobre si hubo falta de mantenimiento se complica.
Si estás evaluando comprar y quieres entender antes cómo funciona el proceso completo, revisa nuestras guías sobre comprar sobre planos y sobre apartamentos no VIS en Cajicá.
Este artículo es información general y no constituye asesoría jurídica. Para un caso concreto, consulta tu escritura, el reglamento de propiedad horizontal y, si lo necesitas, un abogado.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dura la garantía de un apartamento nuevo en Colombia?
Depende de qué falle. Los acabados tienen garantía legal de 1 año y la estabilidad de la obra de 10 años. Además, la Ley 1796 de 2016 obliga al constructor a constituir un amparo patrimonial que cubre 10 años desde la certificación técnica de ocupación.
¿Qué cubre la garantía de una vivienda nueva?
La garantía legal cubre defectos en acabados como pintura, enchapes, pisos y carpintería durante el primer año, y los problemas de estabilidad de la obra durante diez años. El amparo patrimonial cubre los perjuicios cuando la edificación perece o amenaza ruina por vicio de construcción, del suelo o de los materiales.
¿Cómo reclamo la garantía a la constructora?
Debes presentar un reclamo escrito dentro del plazo de la garantía. La constructora tiene 5 días para hacer la visita de verificación, y luego 10 días hábiles para responder si son acabados o 30 días hábiles si es estabilidad de la obra. Si no responde, puedes acudir a la Superintendencia de Industria y Comercio.
¿Qué pasa si yo remodelé el apartamento?
Los daños derivados de modificaciones hechas después de la entrega quedan excluidos de la cobertura, salvo las obras realizadas para evitar la ruina del inmueble. Lo mismo ocurre con los daños por mal uso o falta de mantenimiento.
¿La garantía aplica si compré sobre planos?
Sí. Los plazos no dependen de la modalidad de compra sino de la entrega y de la certificación técnica de ocupación. Comprar sobre planos no reduce ni amplía la garantía.
¿El amparo patrimonial aplica a todos los proyectos?
Aplica a proyectos de cinco o más unidades habitacionales, incluidos los de uso mixto con vivienda. Queda excluido quien construye para uso propio y no transfiere ninguna unidad durante el plazo del amparo.