La cuota inicial de un apartamento es la parte del precio que pagas con recursos propios; el resto lo financia un banco, un fondo o la constructora. En 2026 puede ir desde el 10% hasta el 30% del valor del inmueble, según el tipo de vivienda, la entidad que financia y el proyecto. En esta guía te explicamos cuánto necesitas, cómo se calcula, qué otros gastos debes sumar y cómo usar la prima de diciembre y las cesantías para completarla.
¿Qué es la cuota inicial y por qué importa?
Es el dinero que aportas del precio total del apartamento antes de pedir el crédito. Mientras más alta sea, menos debes financiar, menor será tu cuota mensual y menos intereses pagarás durante la vida del crédito. Por eso es el primer número que debes tener claro antes de empezar a buscar vivienda.
¿Cuánto es la cuota inicial de un apartamento VIS y No VIS?
Depende de si la vivienda es de interés social (VIS) o No VIS, y de la entidad que financie. Con el salario mínimo de 2026 ($1.750.905), estos son los rangos de referencia:
| Tipo de vivienda | Valor de referencia en 2026 | Cuota inicial habitual |
|---|---|---|
| VIP | Hasta 90 salarios mínimos (cerca de $157,6 millones) | Alrededor del 20% |
| VIS | Hasta 135 salarios mínimos (cerca de $236,4 millones), y hasta 150 en algunas ciudades (cerca de $262,6 millones) | Alrededor del 20%; el FNA anunció financiación del 100% para primera vivienda VIS y VIP, con condiciones |
| No VIS | Por encima del tope VIS | Entre 10% y 30%; lo más común es entre 20% y 30% |
Los porcentajes varían según el banco, tu perfil crediticio y el proyecto, así que confirma siempre las condiciones vigentes con la entidad antes de decidir.
¿Cómo se calcula la cuota inicial de un apartamento?
Se multiplica el valor del apartamento por el porcentaje que aportarás. Tomemos como ejemplo un apartamento de $364 millones:
| Cuota inicial | Lo que aportas | Lo que financias |
|---|---|---|
| 10% | $36,4 millones | $327,6 millones |
| 20% | $72,8 millones | $291,2 millones |
| 30% | $109,2 millones | $254,8 millones |
Con un aporte mayor financias menos, y eso se nota en la cuota mensual y en el total de intereses.
Otros gastos que debes sumar a la cuota inicial
La cuota inicial no es el único dinero que necesitas. Al cerrar la compra aparecen los gastos de escrituración y registro, que para el comprador suelen estimarse entre el 2,15% y el 2,5% del valor del inmueble. En el ejemplo de $364 millones, serían entre $7,8 y $9,1 millones. También pueden aparecer el avalúo del inmueble, los seguros del crédito y los costos del trasteo. Te explicamos el detalle en nuestra guía de gastos de escrituración de un apartamento.
Cómo usar la prima de diciembre y las cesantías para completar la cuota inicial
La prima de servicios equivale a 30 días de salario por año y se paga en dos partes: una en junio y otra a más tardar el 20 de diciembre. Si tu salario es de $4.000.000, la prima de diciembre es de medio salario: $2.000.000. En lugar de gastarla en el momento, puedes destinarla a tu cuota inicial.
Las cesantías también sirven: la ley permite retirarlas de forma parcial para comprar vivienda, pagar la cuota inicial o abonar a un crédito hipotecario. Para el retiro, tu fondo te pedirá soportes como la promesa de compraventa, y los documentos exactos dependen de cada fondo. Consulta los requisitos con el tuyo antes de firmar.
Un plan sencillo: calcula cuánto te falta, divídelo entre los meses que quedan y suma la prima, las cesantías y un ahorro mensual fijo.
Planes de pago en proyectos nuevos
En proyectos sobre planos o en construcción, como Ciudadela El Dorado en Cajicá, parte de la cuota inicial suele pagarse en cuotas durante la obra, lo que facilita reunirla sin hacerlo todo de una vez. Pide el plan de pagos vigente al equipo de ventas de IV3.
Preguntas frecuentes sobre la cuota inicial
¿Cuánto es la cuota inicial de un apartamento No VIS?
Lo habitual es entre el 20% y el 30% del valor, aunque algunas líneas de financiación llegan a financiar hasta el 90%, es decir, una cuota inicial del 10%.
¿Se puede comprar un apartamento sin cuota inicial?
Solo en casos puntuales: el FNA anunció financiación del 100% para la primera vivienda VIS o VIP, con condiciones específicas. En el resto de los casos debes aportar una cuota inicial.
¿Puedo usar las cesantías para la cuota inicial?
Sí, mediante un retiro parcial para compra de vivienda, con los documentos que pida tu fondo.
¿La prima cuenta como parte de la cuota inicial?
Sí, es un ingreso más que puedes ahorrar o destinar directamente a tu aporte. La entidad financiera te indicará cómo acreditarlo.
Si quieres saber cómo reunir tu cuota inicial en Ciudadela El Dorado, escríbenos y te asesoramos.